Constructions d’habitations à Villereau : ce que change le SCoT pour notre commune

Le développement urbain de notre commune s'inscrit désormais dans un cadre plus large, défini par le Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT). Ce document stratégique, mis en place par le Pôle d'Équilibre Territorial et Rural (PETR), organise l'aménagement du territoire à l'échelle intercommunale. Ces nouvelles dispositions sont entrées en vigueur le 12 mars 2020 et s'appliquent depuis.

Ce qui change concrètement pour Villereau

À l'horizon 2040, seuls 4 bâtiments à usage d'habitation pourront encore être construits sur notre commune. Ces constructions ne seront possibles que sur des terrains spécifiquement identifiés :

• Trois terrains dans la rue du Grand Verger
• Un terrain dans la rue du Bois Carré

Cette liste est définitive jusqu'en 2040.

Important : cette réglementation concerne uniquement les habitations. Les garages, dépendances, bâtiments agricoles et commerciaux peuvent toujours être construits selon les règles d'urbanisme en vigueur.

Si vous êtes propriétaire d'un terrain, même actuellement constructible, nous vous invitons à vous rapprocher de la mairie avant d'engager tout projet. Nos services vous accompagneront pour confirmer la faisabilité de votre projet selon sa nature.

Comprendre ces changements

Ces quotas de construction s'inscrivent dans une démarche de protection des espaces naturels et des ressources qu'ils abritent. Leur mise en place résulte d'une organisation territoriale à large échelle, voyons cela de plus près.

Le PETR : coordinateur de notre territoire

Villereau fait partie d'un groupement de 10 communes voisines : la Communauté de Communes de la Forêt. La Communauté de Commune de la Forêt est elle-même associée avec d’autres communautés de communes dans une structure plus large : le Pôle d’Équilibre Territorial et Rural Orléans Loire Sologne (le PETR Forêt d'Orléans-Loire-Sologne).

Le Pôle d'Équilibre Territorial et Rural joue un rôle de coordination et de planification à une échelle plus large que celle de nos communes ou de nos communautés de communes. Il doit permettre la cohérence des politiques d'aménagement du territoire et mutualiser nos moyens d'action, un démarche essentielle, notamment pour les petits villages qui dépendent des services disponibles dans les communes voisines. C'est dans ce cadre qu'il a élaboré le Schéma de cohérence territoriale (SCoT).

Le SCoT : un document cadre pour notre urbanisme local

Le SCoT définit les grandes orientations d'aménagement pour l'ensemble du territoire. Il fixe des règles précises concernant l'extension urbaine et la création de nouveaux logements. Les documents d'urbanisme locaux tels que les cartes communales et les Plans locaux d’urbanisme doivent respecter ces orientations. Cela a deux conséquences directes :

1. Les règles d'urbanisme de Villereau doivent se mettre en conformité avec le SCoT. C’est la raison pour laquelle l’ancienne municipalité de Villereau a choisi de remplacer notre carte communale par un PLU. Ce document, bien que commencé par l’ancienne équipe communale, est encore en voie de finalisation aujourd’hui.
2. Les quotas de construction définis par le SCoT à l’échelle du PETR doivent être répartis entre les différentes communes.

Répartition des droits à construire : une approche en cascade

Le SCoT met en place une organisation hiérarchisée des droits à construire :

1. Le PETR répartit d'abord les droits à construire entre les différentes communautés de communes.
2. Chaque communauté de communes, dont la Communauté de Communes de la Forêt (CCF), répartit ensuite ces droits entre différents pôles sur son territoire.
3. Les communes de chaque pôle échangent pour définir les quotas attribués à chacune d’entre elles.

Notre commune fait partie du pôle "autres communes" de la CCF, aux côtés de Bougy-lez-Neuville et Montigny. Pour ce pôle, la communauté de commune fixe le nombre d’habitations qui pourront être construites d’ici 2040 :

• 30 logements nouveaux à répartir entre les trois communes
• Une possibilité d'extension des zones urbanisées (comprendre : possibilité de construction en dehors des "dents creuses") limitée à 1,6 hectares pour l'ensemble du pôle

Ces quotas nécessitent une concertation entre nos trois communes pour définir une répartition équitable des droits à construire, en tenant compte des besoins et des contraintes de chacune.

Situation actuelle de notre commune

Notre commune a récemment concrétisé un projet d'aménagement significatif avec la création d'un lotissement débouchant sur la rue du Bois Carré et l’aménagement des terrains qui y font face. En tout, il s’agit de 16 habitations construites sur une surface de 1.11 hectares en dehors de la zone urbanisée.

Cette réalisation utilise :

• 70% de la surface d'extension autorisée pour les trois communes du pôle.
• Environ la moitié du quota de logements nouveaux alloué à notre pôle (16 sur 30).

En conséquence, et suite à un accord récent avec les communes de Bougy-lez-Neuville et Montigny, les droits à construire résiduels ont été attribués à ces deux communes. Elles pourront ainsi réaliser les 14 logements restants, qui devront être construits avec une extension de la zone urbanisée actuelle limitée à 2400m2 par commune.

Cet accord, encore informel à ce jour, doit être validé par les 3 conseils municipaux. Le PETR nous a déjà fait savoir qu’il donnerait un avis négatif aux projets d’aménagement de Villereau si nous tentions de nous attribuer de nouveaux quotas sans l’accord de Bougy et de Montigny.

Pour tout projet de construction

Nous vous invitons à prendre rendez-vous avec nos services municipaux dès le début de votre réflexion. Nous pourrons ainsi vous accompagner au mieux dans votre projet, en tenant compte de ce nouveau cadre réglementaire.

Publié le 09-01-2025

par -